Estimation immobilière en Valais : méthode, marché et stratégie patrimoniale, avec Danick Yerly

00:00:00: Bienvenue sur le podcast de RISOL, je suis Jonathan Garcia conseiller en financement pour l'agence de Sion.

00:00:05: J'ai le plaisir aujourd'hui d'en recevoir Danny Kerley expert en estimations immobilières pour Rid et mobilier.

00:00:10: Salut Danique !

00:00:11: Comment tu vas ?

00:00:11: Salut

00:00:12: Joe ça va super, j'te remercie.

00:00:14: Et c'est toi aussi.

00:00:14: Ça va

00:00:15: super.

00:00:15: Je te remercies.

00:00:16: C'est un podcast un peu particulier aujourd'ci car Danique tu es un ami avant tout mais surtout t'es un coéquipier au jour ensemble dans les vétérans du UF Session.

00:00:23: donc je me réjouis de partager avec toi aujourd-hui autour de l'estimation immobilière.

00:00:29: Peux-tu te présenter et nous expliquer ton rôle chez RID

00:00:40: Immobilier ?

00:00:53: du conseil stratégique pour les collectivités publiques, notamment dans leur développement territorial.

00:01:04: J'avais la stratégie d'investissement pour des investisseurs privés et puis tout ce qui est aussi de l'arbitrage en manière générale.

00:01:13: Donc ça fait beaucoup d'activité, beaucoup de travail j'imagine ?

00:01:16: Ça fait effectivement pas mal d'activité mais des activités relativement complémentaires.

00:01:21: donc ça fait gérer du sens et c'est quelque chose qui se fait conjointement.

00:01:25: Merci pour ces infos.

00:01:27: Et c'est vrai qu'aujourd'hui on parle souvent d'estimation et on parle d'experts, en quelques mots, on croit que consiste réellement le métier de l'expert en estimation immobilière ?

00:01:37: Alors je dirais qu'un expert avant tout, je dirai ça vocation première ça va être de déterminer la valeur d'un bien en analysant de manière très fine tous les facteurs d'influence de la valeur au niveau des enjeux juridiques, économiques, techniques et situationnels.

00:01:57: Et puis c'est vrai que le but est de le faire selon les principes méthodologiques qui sont très strictes.

00:02:04: On est en une certaine déontologie parce que c'est clair que notre cadre, c'était aussi de s'arrêter là où nos compétences s'arretent.

00:02:11: et puis je dirais peut-être l'élément essentiel pour nous.

00:02:14: C'est ce devoir d'indépendance.

00:02:16: Ça veut dire qu'on n'ait pas parti prenante dans les dossiers contrètes.

00:02:20: donc on a pas de conflit d'intérêt et c''est notamment pour ça qu'il ne faut pas de courtage ou de location même si je dirai l'un n'empêche pas à l'autre.

00:02:28: mais nous on tient vraiment à garder cette neutralité.

00:02:30: –

00:02:31: Excellent, merci beaucoup pour cette définition parce que souvent les gens ils entendent parler mais ils ne savent pas de quoi.

00:02:37: Ça consiste réellement et maintenant ça me permet de rebondir.

00:02:41: c'est une chose super importante, souvent on voit sur internet des estimations en ligne.

00:02:45: Qu'est-ce qui différencie une vraie estimation la part d'Anik ?

00:02:50: De celle qu'on peut retrouver en ligne ?

00:02:52: – Alors je dirais juin... Je vais faire attention à ce que je dis parce qu'il y a vraiment deux approches qui sont diamétralement différentes.

00:03:10: Peut-être pour eux, j'irais recentrer l'estimation en ligne.

00:03:15: c'est avant tout une estimation faite sur un outil édonniste dans lequel on insère des données et puis il va nous recracher un prix avec une fourchette qui est généralement assez conséquente.

00:03:28: On ne peut pas oublier que ces outils sont faits sur la base d'algorithmes, mais avec des bases de données qui sont plus ou moins fournies en fonction des régions dans lesquelles on se trouve qu'elle soit urbaine ou rurale.

00:03:40: et puis souvent on est confrontés à des différences assez importantes parce qu'on n'a justement pas assez d'occurrence pour nourrir cette base de données.

00:03:51: Ok, on voit qu'on a affaire à un vrai professionnel.

00:03:54: Merci !

00:03:54: Je pense que c'est important de bien comprendre comment on estime un bien et j'avais une question... Est-ce qu'ont estime différemment l'appartement ?

00:04:02: Une maison individuelle ou alors un immeuble roman ?

00:04:05: Alors parfaitement.

00:04:06: Je crois que ce sont des fondamentaux d'expertise immébilière.

00:04:12: C'est vraiment de déterminer un objet ou de l'approcher en fonction de sa nature propre, son usage puis du contexte de l''expertises.

00:04:20: Donc selon la doctrine et puis les meilleures pratiques immobilières, on distingue trois approches qui est l'approche par comparaison.

00:04:29: L'approcher par le rendement ou alors l'approcher par les coûts notamment une valeur intrinsèque ou une valeur par l'eau qu'on va utiliser pour un appartement en usage propre où une maison individuelle ou une citoyenne par exemple.

00:04:41: Excellent !

00:04:41: C'est là où on est souvent confronté avec une valeur vénale ou une valeure de rendement ?

00:04:46: Effectivement il y a... Ce qu'il faut bien comprendre, c'est qu'y a la méthode et puis y a la valeur.

00:04:53: Une valeur intrinsèque ne va pas forcément être une valeur vénale.

00:04:58: C'est ça où souvent on a de la peine à faire comprendre que la méthodologie a une valeur intrinsète, une valeur parlante ou d'amateur ou d''assurance.

00:05:08: On a tout un jargon de la valeur et puis on a une valeur vénal qui par définition est une valeur de marché.

00:05:16: précité tout à l'heure, on va en retenir une qui va représenter la valeur vénale ou la valeur de marché.

00:05:21: –

00:05:22: Excellent !

00:05:24: Bon il y a beaucoup de critères mais quelles sont les critères les plus déterminants dans la valeur d'être bien immobilier aujourd'hui ?

00:05:31: Tu viens d'expliquer qu'en fonction d'un typologie ben il ya forcément des choses qui divergent mais si tu deviens en reteindre quelques-unes quelle serait ?

00:05:41: Alors je crois qu'on a tous plus ou moins été confrontés à l'immobilier.

00:05:45: C'est vrai que c'est un domaine qui est assez large, ou qui paraît un peu connu pour tout le monde et qui n'a pas entendu une fois ou l'autre situation en situation.

00:05:54: Donc ça c'était certainement le facteur primordial qui va différencier les prix en fonction d'une zone urbaine ou rurale... en différence de ville, ou je dirais même parfois au sein d'un même quartier.

00:06:07: le simple fait d'être à un endroit bien précis va expliquer la différence de prix.

00:06:13: Justement je rebondis également.

00:06:15: peut-tu vous donner un exemple concret ?

00:06:16: Ou deux biens très similaires en portant des valeurs différentes comme tu viens d'expliquer ?

00:06:22: Je dirai si on a un focus uniquement sur la partie d'emplacement peut-être même au sein d'un même immeuble.

00:06:31: C'est clair que si on va se trouver avec deux appartements qui sont similaires en tout et pour tous, sauf qu'un se trouve au rez de chaussée avec une vue plongeante sur la route cantonale ou alors si on se trouve... Au deuxième étage et puis qu'on a une vue ouverte sur un jardin, ben c'est clairement qu'en à une micro situation qui est identique il y en a une appréciation de l'objet qui va être totalement différente.

00:06:53: Excellent !

00:06:53: Et ça vrai que c'était un super exemple.

00:06:55: mais non si on rie un petit peu sur le marché actuel Comment décrit-tu le marché immobilier suisse ou plutôt valaisan ?

00:07:02: Concentre-nous sur le Valais, c'est un secteur d'activité.

00:07:04: Comment tu le décrirais actuellement ?

00:07:06: Effectivement, tu fais bien de le préciser parce qu'on a tendance à dire qu'il n'y a pas un marché immobilié mais il y a des marchés immobiliers parce qu on a effectivement une hétérogénéité des marchers avec des différences qui sont très importantes que ce soit au niveau régional ou sectoriel.

00:07:23: alors je dirais de manière... Général, on peut dire que le marché est plutôt positif.

00:07:28: Même si on voit que les prix, que ce soit la vente ou l'allocation, ils tentent quand même à être vers le haut et puis à rendre ce marché un petit peu tendu.

00:07:37: mais si on devait relever peut-être les fondamentaux du marché actuel, on voit qu'on a une croissance démographique qui est toujours en constante évolution, même s'il a ralenti un tout petit peu, une offre relativement mesurée sur certains segments de marché un taux de vacances qui est historiquement bas, je veux dire si on parle du marché régional on prend Sion avec un tau de vacance de zéro virgule vingt pour cent.

00:08:03: C'est fou c'est affolant !

00:08:04: Si l'on prend parallèlement Genève avec un... Taux de Vacances de zero quarante trois enfin il y a même plus de vacanciation qu'à Genève.

00:08:11: ça paraît totalement dingue.

00:08:14: des taux d'intérêt.

00:08:15: mais là on n'est plus sur ton domaine où je pense qu'on a retrouvé des tauts relativement intéressants et attractifs.

00:08:21: Et puis je crois qu'il faut aussi peut-être avoir une vision qui, historiquement, c'est tôt même s'ils sont un petit peu plus élevés.

00:08:28: Il y a quelques années en arrière ils sont quand même toujours très bas.

00:08:33: donc... Si ça si je rebondis encore une fois c'était le bon moment pour investir en Valais.

00:08:38: Si j'entends le marché des porteurs il est un peu sec certes mais ça vaut la peine d'acheter quelque chose en tant qu'arrestisseur ou alors en résidence principale évidemment.

00:08:46: Alors ça dépend toujours de quel côté on est, parce qu'on a du côté de l'acheteur ou du vendeur et puis là c'est un petit peu là où le baromètre il va pencher.

00:08:56: C'est clair que l'on voit qu'il y a des aspects du côté d'acheter avec ces taux qui sont relativement attractifs.

00:09:02: et puis on a quand même une rareté sur le marché qui tend à tirer les objets vers le haut.

00:09:08: donc je dirais... L'important c'était pouvoir à mon sens saisir les bons momentum et puis être efficace à l'instantaire.

00:09:15: Je te remercie pour la réponse qui est très complète.

00:09:18: Et aujourd'hui, est-ce qu'il y a certaines typologies de biens qui sont sur coté ou alors sous coté ?

00:09:25: Notamment peut être la plaine et l'anstation.

00:09:28: Alors effectivement par typologie, est ce que l'on entend des types d'objets par affectations?

00:09:34: Ou alors un objet résidentiel, deux trois et demi quatre et demi... Sur ces type d'objects de manière générale je ne pense pas qu'on ait une tendance à la sûre ou la sous-évaluation.

00:09:44: En revanche, ce qu'on constate c'est que l'on a des objets qui ont un degré d'entretien qui est relativement bas.

00:09:51: Une vêtue c'était prononcé ou alors des obéis qui sont énergivores où là on voit des prix affichés qui sont toujours encore relativement hauts par rapport aux obligations auquel elles vont devoir faire face pour les travaux d'assainissement et de rénovation.

00:10:04: Et puis à contrario je sais si on prend un petit peu ces objets à haute ou très haute performances énergétiques comme par exemple... l'abel minère

00:10:13: J.P.,

00:10:13: si on ne veut pas citer de la belle, on va avoir peut-être une sous-évaluation de ces objets par manque de comparables et surtout par méconnéscence en fait du marché.

00:10:25: Excellent !

00:10:26: Et aujourd'hui tu devais donner... Est ce que tu vois quelques erreurs souvent chez un propriétaire qui se souhaitent vendre ou alors un acheteur ?

00:10:34: Est-ce qu'il y a des choses qui te marquent dans ton quotidien ?

00:10:38: Alors c'est clair qu'y en a relativement... pas mal qu'on pourrait lister, mais peut-être si on se limite aux essentiels.

00:10:45: On va dire qu'il y a peut être la distinction entre le coût et la valeur où c'est vrai que souvent on peut avoir une impression... Je prends un exemple.

00:10:54: parce qu'en fait, cinq cent mille francs de travaux, on pense que notre objet est quatre cents plus cinq cents, il envoie forcément neuf cent milles !

00:11:02: Et puis bah l'appréciation du marché elle n'est pas forcément identique au coût qu'ont engagé dans nos travaux ou pour une maison qu'on aurait construit, pour son usage propre.

00:11:11: On l'a fait particulièrement à une maison d'architecte.

00:11:14: Pour nous elle nous parle mais en fait pour la grande majorité du marché ça va peut-être pas être aussi essentiel.

00:11:20: et puis ça c'est vrai que ce sont des éléments phares.

00:11:22: Ou alors j'irai peut-etre aussi ce qui est assez intéressant qui laisse souvent un échange peut-ette des fois un peu musclé.

00:11:31: Nous on dit comparer les pommes avec des poires.

00:11:34: c'était quand on parle de valeurs de terrain.

00:11:36: Et puis cette généralité, faite de manière je dirais absolue en disant par exemple à compter c'est huit cent francs le mètre carré de terrain.

00:11:47: Et ça c' est un raccourci souvent qui est totalement biaisé et puis qui impacte et qu'il laisse une fausse image du marché.

00:11:56: parce que c est clair qu'un terrain il va valoir par rapport à ce qui est construit ou ce qu on peut y construire.

00:12:03: et là on doit avoir une approche qui est fine et on n'a pas forcément tous les droits à bâtir du terrain qui sont réactivés.

00:12:12: Et là aussi, sur un terrain de mille mètres carrés si l'on utilise que six cents mètres carré du terrain il y a une surface d'agrément qui ne va pas valoir la même chose.

00:12:20: donc c'est toujours ces enjeux.

00:12:22: je dirais qu'il faut peut-être attirer un petit peu plus l'attention sur les acheteurs et les vendeurs.

00:12:27: Excellent !

00:12:28: Très intéressant !

00:12:30: Si on fait maintenant un lien avec le financement Pourquoi une bonne estimation était-elle cruciale pour obtenir un financement bancaire ?

00:12:38: Ça rejoint un peu ce que tu viens d'expliquer par rapport à...

00:12:41: Alors là, j'aurais peut être envie de te retourner la question parce que c'est toi qui est de l'autre côté.

00:12:45: En mon sens on va pouvoir écourter tout du monde le processus de financements peut-être parfois optimiser même une valeur de gage.

00:12:58: parce que je dirais Ce qui est intéressant à mon sens pour une banque, c'est la responsabilité qu'on a au niveau déontologique où on n'est pas partie prenante à l'affaire.

00:13:09: Donc si on veut bien, il n'y en a aucun intérêt prépondérant à sûr ou sous-évaluer une valeur et je pense que c'était vraiment un gage de garantie pour la Banque.

00:13:20: J'irai d'avoir une expertise qui soit bien faite dans leur main.

00:13:23: Excellent !

00:13:23: Du coup, dans quel cas tu recommanderais une estimation ?

00:13:28: pour quel type de client ou quelle type de situation ?

00:13:31: Alors mon sens, je pense dès qu'il y a une volonté de stratégie patrimoniale c'est à ce moment là qu' il faudrait intermettre des démarches.

00:13:40: Ça peut être pour déterminer un bilan patrimonial, pour préparer une succession, pour un divorce, pour une vente avant d'engager les grands travaux.

00:13:51: Ce qui est important en mon sens c'était vraiment d'avoir une vision ciblée et clair de ce qu'on a envie de faire.

00:13:59: Et puis je dirais que l'expertise, c'est avant tout du conseil.

00:14:04: C'est un outil pilotage.

00:14:06: Ce n'est pas forcément un outils-de-vente.

00:14:07: – C'était très bien dit.

00:14:10: Merci pour ces précisions très professionnelles.

00:14:13: Passons sur des conseils pratiques pour les auditeurs.

00:14:17: Au final, quand est le bon moment pour faire une estimation d'un bien ?

00:14:23: Ça rejoint un petit peu ce qu'on l'a évoqué.

00:14:26: Le but, c'est vraiment de déclencher cette action pour mettre en place sa stratégie.

00:14:33: Est-ce que j'ai envie d'révaluer mon patrimoine ?

00:14:35: Est-que j'y ai envie d''arbitrer ?

00:14:37: Peut être que je garde mon bien, le rénovre et le vend.

00:14:42: J'ai hâte d'optimiser ma fiscalité ou alors de structurer une transmission.

00:14:48: Donc je dirais de nouveau il faut qu'il y ait une vision qui soit claire, une volonté propre et mettre en place une stratégie.

00:14:57: Excellent !

00:14:58: Et finalement un propriétaire que peut-il faire pour maximiser la valeur de son bien ?

00:15:03: Je parlais avant de ces travaux.

00:15:04: est ce qu'est une stratégies bien précise pour maximisé les valeurs ?

00:15:07: Alors je pense effectivement que soigner l'entretien de son biens c'est certainement un élément fondamental.

00:15:14: On a tendance à penser qu'on fait des économies, et puis que le marché il régule.

00:15:23: Il faut augmenter simplement l'avoir de son bien.

00:15:25: À mon sens, c'est tout ou tard on paye le manque d'entretien de son biais.

00:15:30: Et puis c'était vrai que le manque en entretiens... Si on doit vendre un objet qui est bien entretenu, qui est attractif, intéressant, c''est tout de suite moins de cartouches !

00:15:42: pour l'acheteur dans la négociation.

00:15:44: Donc ça je pense que c'est un élément fondamental.

00:15:47: et puis si on penche peut-être plus des côtés, des objets d'investissement maximiser l'état locatif Je ne pense pas à tous les problématiques législatives au droit du bail et les contraintes qu'on a pour augmenter les loyers Si on maintient son état locatif en ligne avec le marché ça souvent est un grand pas de fait

00:16:10: Et que ça remercie pour ces précieux conseils.

00:16:12: Dernière petite question, quel conseil donnerais-tu à quelqu'un qui a un visage d'acheter ou de vendre un bien dans les douze prochains mois ?

00:16:23: Alors je dirais au delà de la temporalité que tu donnes, je dirai plutôt partez pas du prix, partir votre stratégie le prix c'est une résultante.

00:16:36: Excellent et... Une anecdote à raconter si tu en as une concernant une évaluation extraordinaire que t'as déjà dû faire.

00:16:42: Alors j'en ai tout plein, il faudrait juste attention, pas très secret de la financialité.

00:16:49: mais c'est clair qu sur le marché de Verbier on est tout de suite confrontés à un marché qui est hors des normes.

00:16:58: et puis je me rappelle avoir vu certainement le plus beau chalet que j'ai eu l'occasion de voir avec... Je pense qu'on a dépassé allègrement les soixante millions.

00:17:08: Ah, quelque chose d'extraordinaire !

00:17:10: Et je me rappelle on avait fait ça pour un organe de financement qui nous avait dit... C'est ce que l'on peut faire.

00:17:17: une séance parce que je suis d'accord avec vous mais vous me donnez des arguments que je vais devoir donner aux propriétaires.

00:17:24: Parce qu'ils sont possibles pas forcément en ligne.

00:17:28: et là c'est vrai que c'était totalement hors toute perception et maîtrise je dirais factuel d'une expertise, on était vraiment sur un objet d'amateur sans règle propre.

00:17:41: et ça c'est vrai que c'était assez extraordinaire.

00:17:44: Merci beaucoup pour ce moment de partage Dany qu'on a fait un vrai pro.

00:17:47: Ça me fait plaisir de partager son moment avec toi et d'avoir mis la lumière sur ton activité.