Série spéciale votation #5: Réforme de la Valeur Locative et Planification Patrimoniale avec Pablo Astengo

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00:00:17: Bonjour à tous, bienvenue sur le podcast de résolve.

00:00:20: Aujourd'hui, j'ai le plaisir de recevoir Pablo Astengo, responsable de wealth planning pour la Banque Six.

00:00:26: Pablo, bienvenue, pardon.

00:00:29: Merci beaucoup Arthur, merci de m'avoir invité.

00:00:31: Je te laisse peut-être te présenter un peu plus précisément pour nos auditeurs.

00:00:36: Alors volontiers, donc je suis responsable du wealth planning dans une banque privée.

00:00:42: Le wealth planning, pas tout le monde sait ce que c'est.

00:00:45: En fait, c'est de la gestion de patrimoine, à pas confondre avec de la gestion de fortune.

00:00:50: Donc notre rôle, c'est d'aider nos clients à organiser, structurer, protéger, développer et transmettre leur patrimoine de manière optimale.

00:01:00: Et c'est le patrimoine au sens large.

00:01:02: Donc ça peut être des actifs bancaires.

00:01:05: comme des biens immobiliers, des oeuvres d'art, des collections, etc.

00:01:09: D'accord.

00:01:10: Alors on se voit aujourd'hui, c'est pour parler de la votation du XXIII septembre, donc indirectement sur la suppression de la valeur locative, en quoi justement la thématique pour toi de la valeur locative pourrait concerner directement les clients que tu conseilles tous les jours.

00:01:26: La valeur locative et l'influence surtout la fiscalité et en fait par ricochet, la structure du patrimoine au sens large, donc que ce soit des décisions sur l'obtention d'un crédit, des décisions sur des arbitrages de financement, des décisions sur la transmission qui seront mises en place.

00:01:50: En Suisse, la valeur locative c'est un... C'est un revenu fictif qui n'existe pas.

00:01:55: et peut-être que c'est important de souligner que cette valeur locative s'applique aux propriétaires qui habitent leurs propres biens.

00:02:04: Donc ça ne concerne pas tout le monde.

00:02:08: Au contrepartie, ils peuvent déduire les intérêts hypothécaires et les frais d'entretien.

00:02:13: Donc, autant que Wells Planner, mon rôle, ça sera d'intégrer ces paramètres dans la vision globale du patrimoine du client, qui bien évidemment est personnelle, évolutive.

00:02:24: Et puis, prenons un exemple, aujourd'hui, un client qui y aurait un capital de cent mille francs, il pourrait très bien se dire, ah bah tiens, je vais refaire ma toiture.

00:02:37: Aujourd'hui, avec l'effet fiscal, des travaux d'entretien, c'est un bon investissement, donc il redonne de la valeur à son bien.

00:02:47: Demain, s'il n'y a plus l'effet fiscal, peut-être qu'il va se dire, tiens, est-ce que je ne vais pas acheter des crypto-monnaies à la place, peut-être que je gagnerai plus.

00:02:54: Donc, c'est vraiment une réflexion stratégique pour les clients en fonction de leur patrimoine et des objectifs qu'ils veulent attendre.

00:03:06: Justement, aujourd'hui, au niveau du wealth planning, comme tu disais, l'immobilier, ça représente quoi, comme pourcentage, tu conseilles quoi généralement, par rapport à une résidence secondaire aussi, bien évidemment ?

00:03:18: Tout à fait.

00:03:18: Alors aujourd'hui, en fait, je vais te sortir des statistiques, parce qu'il y a deux sortes d'immobilier.

00:03:26: Il y a l'immobilier direct, donc je suis propriétaire de ma maison.

00:03:30: j'habite dedans où je suis propriétaire d'un petit appartement et je le loue.

00:03:35: Et puis de l'autre côté, il y a toutes les détentions indirectes qui peuvent être via des fonds de placement, qui peuvent être via des sociétés immobilières, via des fondations de famille ou même les fondations de prévariance.

00:03:46: Nos cases de pension possèdent énormément d'immobilier sans oublier l'usufrie et la nu propriété.

00:03:54: Statistiquement en Suisse, je crois que le taux des propriétaires et relativement faibles par rapport à d'autres pays, c'est de l'ordre de de trente-cinq, trente-six pour cent des ménages qui ont accès à l'immobilier pour pouvoir jouir de ce bien immobilier.

00:04:13: Après, si on prend tous les actifs immobiliers, donc les fonds collectifs, les sociétés, ça représente quand même cinquante pour cent des actifs en Suisse.

00:04:28: C'est important aussi de rappeler que cette votation impactera tous ceux qui ont une résidence secondaire, mais aussi tous les petits propriétaires qui habitent leur maison.

00:04:40: OK.

00:04:41: Et justement, si le régime, finalement, venait à changer au niveau du financement, pour toi, ça... Est-ce que ça va changer, finalement, la façon de penser ?

00:04:52: Parce qu'aujourd'hui, on voit les jeunes entendant s'apprendre des gros financements, parce que c'est compliqué d'avoir les fonds propres au démarrage.

00:04:59: Plus après, on a morti.

00:05:01: Mais est-ce que demain, finalement, ça va être différent ?

00:05:03: Donc, finalement, pour le wealth planner que tu es, quelqu'un qui a des actifs, est-ce qu'il va déjà prévoir pour ses enfants dire, je dois lui faire une transmission qui puisse acheter ?

00:05:13: Est-ce que ça va changer quelque chose dans tout ça ?

00:05:15: Alors, moi, je pense... que oui ça risque de changer dans la perspective que l'on a. Si on prend mon exemple, j'ai eu la chance d'acheter il y a un peu plus de vingt ans, j'ai acheté un bien neuf.

00:05:37: Donc du coup, au nom des vingt premières années, j'ai pas vraiment eu à faire de travaux.

00:05:44: Donc c'est maintenant que les travaux déductibles commencent à être vraiment intéressants.

00:05:50: Un jeune qui se lance aujourd'hui avec une hypothèque, eh bien, ça sera un petit peu neutre, la valeur locative, parce qu'il aura des intérêts qui peuvent déduire.

00:06:02: à contrario, il sera imposé sur une valeur locative.

00:06:05: Si la réforme passe, il ne pourra pas déduire les intérêts, il ne sera pas imposé sur la valeur locative.

00:06:15: Donc, c'est totalement équilibré pour un jeune qui achète une maison neuve aujourd'hui.

00:06:20: Par contre, dans vingt ans ou dans trente ans, Quand il va vouloir refaire des travaux, quand il va falloir changer quelque chose, c'est là que les problèmes vont commencer.

00:06:29: Les problèmes, on les verra pas tout de suite par rapport à cette génération qui achète aujourd'hui.

00:06:36: Donc, dans vingt ans, dans trente ans, est-ce qu'ils auront les moyens de remettre un œuf leur bien immobilier ?

00:06:42: Un bien immobilier qui n'est pas entretenu, de facto, il va perdre un tout petit peu de valeur au sens patrimonial.

00:06:51: peut-être.

00:06:53: Alors là, vraiment, je fais que des hypothèses, mais imaginons que le bien immobilier vaut moins dans le futur que l'hypothèque qu'ils ont fait aujourd'hui.

00:07:02: On va se retrouver dans des situations qui seraient assez catastrophiques pour les jeunes qui ont voulu acheter une maison.

00:07:09: Même chose pour la jeune génération qui est très friande de re-peupler les campagnes, d'acheter une maison à retaper.

00:07:19: Aujourd'hui, il y aura... plus aucun intérêt, enfin avec la réforme il n'y aura plus aucun intérêt d'acheter une maison que l'on pourrait retaper et puis au fil du temps redonner de la valeur à un bien en utilisant l'effet fiscal pour se financer.

00:07:35: Mais on pourrait même aller plus loin dans l'hypothèse avec de se dire aujourd'hui il y a une charge théorique qui est calculée.

00:07:41: Demain est-ce que finalement ça ne s'est pas amené à se modifier ?

00:07:43: De dire on doit tenir compte du fait d'amortir plus loin un petit peu comme nos voisins français qui calculent un amortissement infiné.

00:07:51: Est-ce que ça peut être que les banques vont retravailler le système ?

00:07:54: Alors je pense que les banques seront obligés de retravailler le système.

00:07:59: De nouveau ça ne se fera pas simultanément.

00:08:04: Je veux dire, il y aura une année ou quelques années de transition avant que les banques réadaptent le modèle.

00:08:13: Et puis si on va encore un petit peu dans la discussion, toi qui es Wells Planner, aujourd'hui, on essaye chaque fois de limiter la sortie des fonds LPP, du deuxième pilier justement pour garder nos actifs de prévoyance et nos prestations.

00:08:28: Demain, finalement, ils ont en tout intérêt à les sortir pour essayer d'amortir le plus possible.

00:08:32: Est-ce qu'on va pas un petit peu se poser des problématiques de ce côté-là ?

00:08:37: Alors oui, surtout sur les personnes qui sont avec... des taux d'endettement limites, un, euh, quatre-vingt, vingt, ou qui ont, euh, une tenue des charges qui est aussi à trente-trois pour cent qui est, qui est la limite.

00:08:53: Effectivement, ces personnes auront tendance à se dire, bah, moi je vais aller reprendre de l'argent, euh, pour amortir mon hypothèque, parce qu'aujourd'hui, ça me coûte beaucoup plus cher, parce qu'aujourd'hui, j'aurais de la peine à, euh, pouvoir maintenir la valeur de mon bien immobilier, euh, oui.

00:09:09: Alors effectivement, les grands perdants, ça sera, euh... comme moi, ce qui arrive à un moment où ils auraient pu bénéficier des déductions liées aux transformations et qui ont un taux d'endettement qui est élevé.

00:09:25: Et donc, c'est quand même compliqué aujourd'hui de visualiser l'avenir, mais c'est vrai qu'on est sur un changement total par rapport à ça.

00:09:35: Et du coup, par rapport à cette réforme, est-ce que ça pourrait changer la manière dont finalement les familles structurent leur succession par la suite

00:09:42: ?

00:09:43: Alors, oui, si la réforme passe au fil du temps, logiquement, donc après vraiment, j'ai pas de boules de cristal, mais logiquement, on devrait se retrouver vers un ondettement immobilier qui est moins important.

00:10:00: Donc, à quelque part, une transmission successorale qui serait plus facile.

00:10:07: Aujourd'hui, si tu dois transmettre ton bien immobilier à tes enfants avec une dette hypothécaire élevée, comme tu l'as dit, il y a le calcul de la tenue des charges, il y a le tour d'endettement,

00:10:17: etc.,

00:10:17: etc.

00:10:18: Si la dette hypothécaire est beaucoup plus basse parce qu'elle a été amortie en amont, la transmission successorale devrait être plus facile.

00:10:27: Mais ça, c'est pour autant... que les parents aient pu diminuer la dette à ce moment-là.

00:10:36: Aujourd'hui, quand on a une dette hypothécaire, on cherche toujours à optimiser.

00:10:43: Il y a deux sortes d'amortissements.

00:10:45: Il y a l'amortissement direct, l'amortissement indirect avec des contrats de prévoyance IIIA.

00:10:51: Il sera plus aussi attractif.

00:10:54: qu'aujourd'hui.

00:10:55: Donc ça restera un très bon outil pour planifier sa retraite, mais ça restera moins un outil d'optimisation pour l'accession à la propriété du logement.

00:11:09: Parce qu'aujourd'hui on déduit les intérêts, on garde une dette élevée et puis parallèlement, On capitalise sur une police de prévoyance IIIA.

00:11:21: Peut-être que demain, les sept mille fronts qui étaient réservés à la police IIIA, on pourra préférer les maîtres en déduction de la détypotécaire pour justement la réduire à maximum.

00:11:31: Et

00:11:32: puis est-ce que du coup, justement pour un acteur bancaire, est-ce que cette réforme, finalement, ça n'a peut-être pas accéléré l'équilibrage des portefeuilles par rapport au fait de détenir de l'immobilier, d'y en va peut-être aller sur d'autres actifs, on va conseiller d'autres choses ?

00:11:46: Historiquement, on a toujours dit l'investissement le plus solide, c'est la pierre.

00:11:50: Est-ce que demain, avec cette réforme, ça pourrait changer ?

00:11:54: Alors, moi je pense qu'il y a deux cas de figure à voir.

00:11:58: Déjà, cette réforme, elle va... impacter de manière assez importante, je dirais la classe moyenne, c'est-à-dire ceux qui sont propriétaires de leur bien immobilier et qui habitent dedans.

00:12:10: Ce qu'il faut savoir, c'est qu'on est un propriétaire immobilier d'une petite maison, d'un appartement, on habite dedans.

00:12:18: Il ne faut pas vraiment le voir comme un investissement.

00:12:22: pour que ce soit considéré comme un investissement, il faut qu'il y ait un rendement.

00:12:25: Or, en l'occurrence, quand on habite dedans, il n'y a pas vraiment de rendement.

00:12:31: que des chars.

00:12:32: Par contre, c'est un actif patrimonial important qui contribue notamment à nous prévenir de l'inflation sur les loyers.

00:12:42: Je lisais encore pas plus tard ce matin que les prix des loyers allaient continuer à augmenter.

00:12:49: Donc au niveau des portefeuilles, il faut voir déjà que celui qui a sa maison et qui n'a que sa maison, il n'y a pas de rééquilibrage qui va se faire.

00:13:01: Donc c'est souvent des personnes, comme je l'ai dit, qui sont dans la classe moyenne, qui ont des situations qui sont confortables, mais qui ont rarement des portefeuilles titres.

00:13:10: Après, au niveau des gros acteurs institutionnels, notamment comme les fonds de pension, je ne pense pas qu'il y aura beaucoup de rééquilibrage.

00:13:18: Aujourd'hui, ces grands acteurs institutionnels, pour ceux qui ont déjà de l'immobilier, ils seront plutôt assez contents parce que ça performe quand même si on veut racheter des parts d'infants aujourd'hui.

00:13:33: Bon, ça coûte un petit peu cher parce qu'il y a un agile qui est élevé, mais... dans le fond, ça ne va pas rééquilibrer les portefeuilles.

00:13:42: Ce qui risque de se passer, c'est de voir arriver des nouveaux intervenants.

00:13:47: Par exemple, les fonds de private debt, ils ont soit un risque, soit une opportunité.

00:13:53: Donc à eux de voir comment ils se positionnent, moi je pense que c'est plutôt une opportunité parce qu'il y aura quand même une demande de crédit qui sera là et puis il y aura peut-être un retrait des banques sur le crédit hypothécaire.

00:14:08: Ce qu'il faut savoir, c'est que les gens qui ont des portefeuilles, s'ils veulent avoir un crédit, c'est très facile, c'est un crédit lambard, c'est des titres qui sont mis en garantie, donc il n'y a pas besoin de cédule hypothécaire, etc.

00:14:18: Donc il y a effectivement... un changement qui peut se faire sur des nouveaux instruments financiers, notamment la private debt immobilière qui, elle, a une opportunité, a une carte à jouer en offrant peut-être des financements flexibles, des financements un peu différents sur des niches.

00:14:37: Je ne suis pas un spécialiste de ce produit, mais j'imagine.

00:14:41: Et puis aussi, les gens qui veulent investir.

00:14:44: Aujourd'hui, il y a peut-être quelqu'un qui se dit, tiens, je pourrais investir dans un bien immobilier et puis il va se dire, non.

00:14:50: je vais investir dans un front de private debt et puis au lieu d'avoir un bien immobilier de la pierre, ce que je vais avoir c'est, je vais offrir un crédit à quelqu'un qui va devoir me payer des intérêts.

00:15:01: Donc il y a effectivement peut-être un changement, une réallocation qui va se faire, mais ça c'est structurel et ça va prendre beaucoup, beaucoup de

00:15:11: temps.

00:15:12: Dernière question là-dessus, justement sur le fait que si les gens, pour leur résidence principale, vont normalement plus amortir, ça veut dire que ça fait moins de liquidité pour les banques.

00:15:24: Parce qu'aujourd'hui, peut-être des gens se disent, j'ai trente, quarante, cinquante mille de côtés, je vais l'investir dans ma maison.

00:15:31: Et finalement, pour les instituts bancaires, c'est pas une perte.

00:15:35: Donc tu dis aujourd'hui ?

00:15:36: Aujourd'hui, les personnes qui avant la réforme, aujourd'hui, j'ai peut-être cinquante, soixante mille francs de côté.

00:15:42: Demain, je me dis, tiens, je vais tout investir dans ma maison.

00:15:44: Donc du coup, c'est des liquidités qui ne travaillent plus au sein de la banque et ainsi de suite.

00:15:48: Aujourd'hui, si tu as trente ou quarante mille francs qui rapportent peu et que tu sais que dans un des lettres transitoires, tous les travaux que tu vas faire ne seront plus déductibles, tu as tout intérêt à faire des travaux, à pouvoir les déduire.

00:16:06: et puis à augmenter la valeur de ton bien immobilier.

00:16:09: Ça, c'est sûr.

00:16:10: Par contre, si la réforme passe, on peut imaginer, de nouveau, je fais une supposition, on peut imaginer que les premières années de Pomoldelette transitoire, il y aura un pic.

00:16:24: au niveau des travaux, il y aura un pic au niveau des aménagements dans les maisons, et puis que ce pic va gentiment descendre, plus on se rapproche de la date où les travaux ne seront plus déductibles.

00:16:38: Donc ça veut dire aussi, si on regarde d'un point de vue macro-économique, il y aura un regard d'intérêt pour les professions qui gravitent autour de la construction de l'immobilier.

00:16:52: Et puis, c'est quand même des personnes qui risquent de souffrir plus tard.

00:16:56: Parce que si des travaux sont plus déductibles, ça va peut-être pousser les bricoleurs à le faire eux-mêmes.

00:17:03: Donc aller chez Jumbo, aller chez Enbar, acheter une nouvelle cuvette de VEC ou un nouveau Larabo, puis essayer de l'installer eux-mêmes.

00:17:11: Ça peut peut-être même aussi favoriser un peu le travail au noir.

00:17:17: Et... Infiner, ça va... contribue à une réduction de la valeur des biens.

00:17:23: parce que quand on achète un bien immobilier, on va les regarder l'état général du bien.

00:17:29: Donc s'il n'a pas été entretenu, il va valoir moins.

00:17:33: En Suisse, les biens immobiliers val cher parce qu'ils sont bien entretenus.

00:17:38: Ils sont bien entretenus parce qu'on dit aux propriétaires si vous entretenez bien vos biens immobiliers, on peut vous inciter de manière fiscale.

00:17:48: Ça va aussi créer un problème pour tous ceux qui n'ont pas des maisons ou normes aujourd'hui écologiques, énergétiques effectivement et qui n'ont pas les moyens de dire je vais investir dans une pompe à chaleur ou dans des panneaux solaires.

00:18:04: Merci.

00:18:06: Aujourd'hui, à l'interne de la banque, vous en parlez ?

00:18:09: Vous préparez déjà quelque chose ?

00:18:11: Vous attendez de voir, finalement, qu'est-ce qui se passe avec la réforme ?

00:18:14: Vous êtes déjà en train de travailler en ce moment-là.

00:18:15: Qu'est-ce qu'on peut faire par la suite ?

00:18:18: Alors, en tant que banque privée, on n'offre pas de crédit hypothécaire.

00:18:26: Donc, d'un point de vue professionnel pour nous, ça nous touche un peu moins.

00:18:32: Par contre, bien évidemment, sur la place financière suisse, jeunevoise, bourdoise, on s'interroge, on regarde, on regarde ce qui sera fait, comment les banques vont agir par la suite.

00:18:48: Donc, on suit ça, mais on a peu de moyens de... dans discuter, c'est plutôt les clients qui ont des parcs immobiliers qui viennent avec des questions, comment ça va se passer, comment est-ce que je vais à quelle source je vais être mangé, etc.

00:19:05: Bah écoute, merci pour tout ça.

00:19:07: Je te propose juste parce qu'aujourd'hui, on voit qu'il y a très peu de gens qu'on parle aujourd'hui.

00:19:12: Un message à nos auditeurs, ceux qu'on peut être pas encore votés, qui ne savent pas quoi voter, quel est le message tu aimerais leur transmettre

00:19:19: ?

00:19:19: Alors... Moi, j'en discute beaucoup avec mon fils qui s'intéresse beaucoup à la vie politique suisse, et ce qui me gêne dans cette votation, c'est le nom de la votation arrêté du vingt décembre de l'année quatrième, relatif à l'impôt immobilier cantonal sur les résidences secondaires.

00:19:42: En fait, le nom officiel, à quelque part, il est un peu trompeur parce qu'il met l'accent uniquement sur l'impôt immobilier cantonal des résidences secondaires.

00:19:50: alors que le vrai coeur de la réforme, c'est la suppression de la valeur locative pour tous les propriétaires qui habitent dans leur bien.

00:19:58: Moi ce que je peux dire aux électeurs électrices, c'est comme ce Jean Discutin avec mon fils, c'est qu'une votation, ça ne se pond pas à la légère, il ne faut pas s'arrêter au titre, il faut vraiment s'informer sur l'ensemble du paquet et... sur les conséquences que ça peut avoir.

00:20:16: Si le peuple vote oui, eh bien on va supprimer cette valeur locative, mais on va aussi supprimer toutes les déductions fiscales qui l'accompagnent, notamment les intérêts hypothécaires.

00:20:25: Ça pour moi, c'est un peu moins grave, mais les travaux d'entretien, pour moi, ça, je trouve que c'est assez grave.

00:20:33: En fin de compte, c'est une... réforme globale sur la fiscalité immobilière qui aura, comme on l'a vu, des effets sur la dette, la rénovation, sur l'économie des métiers qui gravitent autour et sur la transmission du patrimoine.

00:20:49: Et puis, des fois, on a des titres qui sont un peu très accrocheurs comme Paris Match, etc.

00:20:55: Et puis, en fin de compte, quand on lit l'article, c'est plus du tout ça, c'est que tous ceux qui croient qu'on votent, On va taxer les riches qui ont des résidences secondaires, c'est faux.

00:21:06: Il ne faut pas oublier qu'en termes de fiscalité en Suisse, c'est toujours la classe moyenne qui passe à la caisse.

00:21:12: On est les plus nombreux, puis c'est là qu'il y a de l'argent à prendre.

00:21:16: La classe moyenne, c'est... soixante pour cent de la population en Suisse.

00:21:20: Les revenus qu'on va appeler supérieurs, c'est à peu près vingt pour cent.

00:21:24: Et il y a zéro, zéro, trois pour cent de super riches.

00:21:28: Donc si on prend la classe moyenne... un petit peu de revenus supérieur, quand il y a aussi compte de tous les retraités qui sont... propriétaire qui habite chez eux, qui sont diabetiens, c'est chouette, je vais pouvoir finir dans l'appartement que je me suis acheté, dans la maison que je me suis acheté.

00:21:48: Eh bien, grosso modo, on est à huitante-cinq, noixante pour cent de la population.

00:21:54: Si on prend les trente-six pour cent, puisque les trente-six pour cent sont propriétaire, ça fait un tiers de la population suisse qui est impactée par ça.

00:22:01: Et c'est là où il y a de l'argent à prendre.

00:22:03: un tiers, c'est beaucoup.

00:22:05: Bah on terminera là-dessus.

00:22:06: En tout cas, merci d'être venu.

00:22:08: Merci à toi.

00:22:09: Et

00:22:09: puis, une excellente journée.

00:22:10: Merci beaucoup.

00:22:38: Son contenu ne constitue pas un conseil financier, d'investissement ou juridique et ne remplace pas les conseils individuels de spécialiste.