Série spéciale votation #4: Impact des Réformes Fiscales sur le Marché Immobilier Suisse avec Emmanuel von Graffenried

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00:00:16: Bonjour à tous, bienvenue sur le podcast de résolves.

00:00:19: J'ai le plaisir d'accueillir aujourd'hui Emmanuel Fengrafenried.

00:00:22: Bonjour.

00:00:23: Salut, merci de l'invitation.

00:00:26: Je te propose déjà de te présenter pour nos auditeurs.

00:00:29: Alors enchanté, comme tu l'as dit, Emmanuel Fontgraffandrite, je suis architecte de formation et expert immobilier.

00:00:34: Je suis devenu associé au sein du groupe Bernard Nico, je dirige BN Conseil.

00:00:39: qui est un cabinet d'experts en stratégie immobilière intégré au sein du groupe Berlinico, une sorte de boîte à outils ou d'état-major, un service transversal, comme on pourrait dire, dans lequel les agences et les propriétaires qui ont des immeubles sous gestion chez nous viennent piocher pour répondre à des questions et définir les axes de leur stratégie immobilière.

00:01:02: Quelle est la valeur de mon immeuble ?

00:01:03: Quelle est ma note énergétique ?

00:01:04: Est-ce qu'il faut que je développe ?

00:01:05: Où est-ce qu'il faut que je vende mon immeuble ?

00:01:07: Et le but, c'est que dès ce point d'interrogation a été posé avec mon équipe, on est une petite quinzaine, tous des experts, urbanistes, ingénieurs, économistes, etc.

00:01:17: On puisse accompagner le propriétaire tout au long de la mise en oeuvre de la stratégie qui m'a été définie pour lui.

00:01:22: Voilà.

00:01:23: Magnifique.

00:01:25: Si je t'ai demandé de venir aujourd'hui, c'est on vote le XXIII septembre sur indirectement la valeur locative.

00:01:32: Tu sais mieux qui compte que ça a une influence sur la déduction des frais d'entretien.

00:01:38: De prime abord, c'est quoi ton regard sur cette votation ?

00:01:41: C'est une votation qui est super complexe.

00:01:45: On voit qu'elle fait pas mal parler d'elle et qu'elle... je dirais un peu polariser certains camps, même au sein de la droite, pas tout le monde est d'accord.

00:01:54: Finalement, il s'agit ici de se poser la question par rapport surtout à la rénovation.

00:01:58: Est-ce que je suis pour ou est-ce que je suis contre, à titre privé, à titre personnel ?

00:02:03: C'est ça l'enjeu de cette votation.

00:02:04: C'est qu'il n'y a pas de juste ou de faux.

00:02:07: C'est qu'il y a des situations individuelles pour chacun.

00:02:10: Est-ce que je suis propriétaire ou est-ce que je suis locataire ?

00:02:13: Est-ce que je suis fortement endetté par rapport à mon achat ?

00:02:16: Ou est-ce que j'ai du vieux et que ce vieux je vais prévoir de le rénover ?

00:02:21: Ou est-ce que c'est du neuf ?

00:02:22: Et encore il y a l'âge du propriétaire si je suis une personne âgée.

00:02:28: Même si ma maison va avoir certains travaux, je n'ai peut-être pas prévu de les faire parce que ça ne correspond pas à ma stratégie patrimoniale.

00:02:35: Donc tous ces petits critères, il faut encore prendre les critères fiscalités, des couples mariés, pas mariés, etc.

00:02:44: rentre en compte et viennent dans la balance.

00:02:46: Et pour chacun de nous, dans notre cas, ça va faire une solution qui n'est pas préconçue et qui est bonne pour certains et moins bonne pour d'autres.

00:02:55: Donc ce qu'on peut dire, c'est que c'est très complexe.

00:02:57: Il y aura des perdants, il y aura des gagnants.

00:03:00: Mais je pense que le grand perdon dont tout ça, c'est l'environnement.

00:03:05: On rappelle le cadre.

00:03:08: la Suisse a signé les accords de Paris qui l'oblige à être net zero, deux mille cinquante.

00:03:13: Ça veut dire quoi ?

00:03:13: Ça veut dire plus de dépenses CO².

00:03:15: Donc on doit rénover le parc qui est un très grand consommateur d'énergie au niveau de la production de chaleur mais aussi au niveau de sa consommation.

00:03:22: Donc on parle de rénover les enveloppes pour avoir besoin de moins chauffer.

00:03:26: C'est ça l'impact sur le CO².

00:03:28: Donc pourquoi cette votation aurait un impact sur le climat ?

00:03:35: C'est parce que Aujourd'hui, on a cette valeur locative.

00:03:38: Je pense que tu l'expliques dans d'autres podcasts, comment on s'est calculé,

00:03:41: etc.,

00:03:42: mais qui correspondent à un pourcentage du loyer si on louait.

00:03:46: C'est un impôt un peu injuste, qui est un impôt fictif sur un revenu qu'on n'a pas, mais sur une jouissance que le propriétaire a. Un des seuls pays du monde a appliqué un impôt de cette typologie.

00:03:55: Je rappelle que c'était un impôt de guerre qui avait été mis de manière provisoire, puis qu'il y avait des recettes fiscales finalement aussi intéressantes, que c'est resté dans le système, c'est un peu comme les bâtiments scolaires provisoire.

00:04:04: Comme tout ce qu'on

00:04:04: fait en suisse, le provisoire a tendance à rester.

00:04:07: Qui dure plusieurs générations.

00:04:09: Et donc en fait, comme on a cet impôt, Cet impôt fictif, le propriétaire a le droit de déduire deux choses principales, les frais d'entretien et de rénovation énergétique et les intérêts de la dette qui viennent compenser la valeur locative.

00:04:27: L'enjeu de cette votation, c'est qu'aujourd'hui, tant que les taux d'intérêt sont bas et qu'on n'a pas projeté de grands travaux, Si on fait les calculs, ça peut être relativement intéressant.

00:04:40: On se dit bon, mes taux d'intérêt sont barbes.

00:04:41: Je n'ai pas prévu de travaux.

00:04:43: Donc finalement, fiscalement, je devrais gagner.

00:04:45: Il y a des études qui sont sorties généralement pour les propriétaires.

00:04:50: De manière globale, il y aurait entre cinq et sept cents francs d'économie fiscale.

00:04:56: Donc on parle d'un économie fiscale positive pour le propriétaire.

00:04:59: de manière globale sur la Médiane Suisse.

00:05:01: C'est Justin Partner qui a sorti une étude encore récemment.

00:05:04: Mais je disais, le grand pardon, c'est... Le grand perdant, c'est le bâti.

00:05:08: Le bâti, je rappelle les accords paris que j'ai dit avant, ça vient du fait que la Terre se réchauffe et qu'on a de plus en plus de degrés qui viennent créer des catastrophes naturelles, des feux en été, des glaciers qui fondent, etc.

00:05:22: Donc le monde essaie de canaliser ça, de contenir cette augmentation de degrés par des lois qui viennent sur l'environnement.

00:05:29: On vient de là.

00:05:30: Le but donc, c'est de rénover et surtout énergétiquement les bâtiments, je l'ai dit avant, et... On le voit dans des études, notamment encore une fois de ce cabinet plus de sept partenaires, qui fait des benchmarks sur la suite, l'impact fiscal qu'on a et aussi la déduction qu'on peut avoir sur les travaux d'énergie qui peuvent être sur certains comptants ventilés plusieurs années, jusqu'à un trois sur le comptant nouveau, est un grand levier dans la planification financière des propriétaires, mais aussi dans l'argumentation, bien dans le déclic.

00:06:04: Qu'est-ce qui leur fait faire des travaux ?

00:06:06: Et donc si tout d'un coup on dit, ça, il n'y a plus, vous pouvez toujours faire vos travaux, il n'y a pas de soucis, mais il n'y aura plus aucune déduction fiscale, on pense dans les milieux professionnels que ça va grandement freiner les rénovations énergétiques.

00:06:22: et que c'est une perte pour le milieu bâti, puisque quasiment huitante pour cent de l'immobilier en Suisse romande date d'avant les années deux mille et qui on parle d'un cycle immobilier tous les trente ans en peu près.

00:06:33: Donc on y est, il faudrait rénover, recycler ces bâtiments et il y aura une... très nette perte d'incitation dans ces rénovations énergétiques.

00:06:44: Mais

00:06:45: du coup, il y a la perte d'énergie, enfin, de la rénovation, ça c'est clair, mais tu l'as dit, tu serais chez BN Conseil, t'as pas peur également que les gens, finalement, déjà ne font plus leur travaux énergétiques, donc du coup c'est une perte à gagner indirectement pour le groupe Bernard Nico, et pour finalement tous ceux qui font de la construction, mais également peut-être d'une concurrence, on parlait ce matin avec le président de construction de vous, concurrence déloyale, vous avez des gens qui vont faire plus moins cher finalement, de tirer les travaux vers le bas, puis c'est une perte.

00:07:16: quand même conséquente.

00:07:17: Alors tirer les travaux vers le bas, ce n'est pas ce qu'on constate aujourd'hui sur le marché.

00:07:21: On a plutôt des travaux qui vont à la hausse ces dernières années avec des coûts de construction, surtout les matières et aussi du personnel qui augmente.

00:07:29: Donc on a plutôt des chantiers qui ont tendance à prendre l'ascenseur.

00:07:33: On a certaines grandes entreprises qui essaient de casser les prix pour se constituer à un portefeuille de Monda.

00:07:39: Effectivement, on le voit dans la concurrence.

00:07:41: Mais ça, c'est une autre dynamique du marché.

00:07:42: Ce n'est pas la dynamique des coûts de construction.

00:07:45: vraiment que d'augmenter, ça peut stagner, mais quand même sur le long terme elle est sur la hausse.

00:07:49: Et je dirais plutôt, il y a différents types de marchés immobiliers.

00:07:53: Il faut différencier les grands comptes, la construction de promotion immobilière, la construction en entreprise générale pour compte de tiers, les transformations d'immob de rendement qui finalement ne sont pas dans le débat vraiment aujourd'hui.

00:08:08: Quoi qu'il semblerait-il que par mécanisme fiscal, accentuer la votation sur la valeur locative pourrait avoir un impact sur les mécanismes fiscaux des immeubles et dédécutions fiscales.

00:08:23: Après, je ne suis pas dans les secrets d'État, mais selon les spécialistes, il pourrait y avoir des impacts non souhaités collatéraux à cette votation.

00:08:31: Mais disons que l'immeuble de rendement, grande rénovation et grand chantier, ce n'est pas le sujet de cette votation.

00:08:36: Ici, on parle vraiment, le sujet principal, c'est la propriété individuelle du propriétaire avec peut-être ses appartements de rendement où il a acheté des lots séparés et puis il les a loués.

00:08:48: Et puis sa villa de vacances, son chalet de montagne résident secondaire.

00:08:54: Voilà, ça, c'est les objets qui sont concernés par les changements de cette votation.

00:08:59: C'est important aussi de dire que cette votation, elle annule les effets au niveau fédéral, donc de déduction fiscale et énergétique.

00:09:06: Elle laisse libre choix au compton.

00:09:09: Ça veut dire quoi ?

00:09:10: Ça veut dire que honnêtement, aujourd'hui, on n'en sait rien.

00:09:12: puisque chaque compton aura ensuite, si ça passe, la possibilité de faire sa propre politique fiscale de déduction pour les travaux énergétiques bloqués à maximum jusqu'en deux mille cinquante.

00:09:24: Donc on sait quand même que c'est juste pour une certaine période, puis après il y a une fin.

00:09:28: Donc ça, c'est un peu les différentes dynamiques dans lesquelles on tourne en ce moment.

00:09:32: C'est clair que pour la transformation rénovation d'apartes, mettons de côté les frais d'entre de rénovation énergétique.

00:09:43: parce que là qui dit rénovation énergétique dit changement du bilan énergétique du bâtiment.

00:09:48: pour changer un bilan énergétique du bâtiment c'est une obligation de passer en mise à l'enquête.

00:09:52: donc qui dit mise à l'enquête du processus officiel qui est annoncé etc.

00:09:57: Donc je dirais que les rénovations énergétiques, elles ne vont pas partir sur du travail par exemple au noir.

00:10:04: Mais par contre, les frais d'entretien qui ne sont pas les mêmes, là, une des positions du monde professionnel, c'est-à-dire attention, rénovation d'appartements, de pépé, peinture, changement de la cuisine, etc.

00:10:19: qui sont des frais d'entretien aujourd'hui, sont des frais qui risquent de ne plus être déclarés.

00:10:24: puisque qu'elle est finalement l'avantage de le déclarer, alors que finalement je pourrais, voilà.

00:10:30: Et donc il y a des théories, du potentiel économie parallèle qui pourrait se développer, marché qu'on a très peu aujourd'hui chez nous.

00:10:39: Parce que là tu disais, tout ce qui est énergétique, ça ne bouge pas au niveau des déductions, si on change l'enveloppe.

00:10:45: Non,

00:10:45: alors ça change, absolument.

00:10:48: Donc c'est fini.

00:10:49: Il n'y a plus de déduction possible au niveau fédéral, et puis la votation laisse la possibilité au comptant de le faire jusqu'à un maximum de demi-cinquante.

00:10:58: Par contre, un propriétaire qui aujourd'hui déjà veut rénover son appartement... Il est obligé de passer avec l'ensemble la PPE, et puis ça doit être soumis à un processus de mise à l'enquête.

00:11:11: Dès qu'on change le bilan thermique d'un bâtiment, y compris même si on change la production de chaleur, on passe d'un chauffage à masou à une pompe à chaleur, ça doit être mis à l'enquête.

00:11:19: Alors il y a des procédures simplifiées si c'est juste pour une pompe à chaleur, il y a des procédures complètes si c'est pour la rénovation de l'immeuble en montier.

00:11:25: Et ça, je pense que dès le moment où on passe sur une mise à l'enquête, ça va entre guillemets protéger.

00:11:31: le fait d'aller sur du travail au noir puisque finalement ça a été annoncé et après c'est un processus qui est plus suivi aussi au niveau de l'Etat.

00:11:39: L'Etat est au courant qui a ce chantier qui va être en cours.

00:11:41: Par contre voilà, frais d'entretien dans les appartements, il y a ce risque d'une économie parallèle.

00:11:47: Mais indirectement ce que je disais... Par rapport à ça, c'est finalement le type qui travaille dans la construction, alors pas le gros oeuvre, mais qui vient faire des rénovations.

00:11:57: Lui pourrait très bien finalement engager au noir et puis faire baisser les coûts à ce moment-là.

00:12:02: Finalement, si je suis propriétaire, je dois rénover trente, quarante mille francs.

00:12:07: Aujourd'hui, c'est clair que je défiscalise, donc je vais aller vraiment sur une entreprise que je connais.

00:12:12: Après, j'ai peut-être aller voir, on va dire, il n'y a pas de... Voilà, je ne veux pas dénigrer, mais il va peut-être y avoir des entreprises qui vont un peu tirer vers le balai pris, on se dit entier, puis c'est là où il y a une concurrence.

00:12:23: C'est exactement là, la cible de cette économie parallèle.

00:12:27: Et qui, effectivement, aujourd'hui n'est vraiment pas là parce qu'il y a cette incitation à tout déclarer.

00:12:32: On se dit, maintenant je déclare tout parce que ça va clairement me faire du levier sur ma déclaration fiscale.

00:12:37: Mais ça, c'est une inquiétude.

00:12:39: Par exemple, aujourd'hui, comme un grand groupe comme Bernard Nico, de se dire peut-être demain, on va devoir revoir certaines stratégies sur des travaux très ciblés.

00:12:47: Alors,

00:12:47: ce

00:12:49: n'est pas une inquiétude pour nous, parce que nous, on est souvent là quand c'est des grands travaux.

00:12:55: Et comme je dis, si on reneuve, on ne reneuve pas forcément une maison ou un appartement seul.

00:13:02: Nous, quand on reneuve, c'est plutôt en immeuble de rendement, quand on fait des travaux.

00:13:07: Ou quand c'est dans une pépé, on reneuve la pépé.

00:13:10: Par contre, c'est un risque pour les propriétaires de villa ou les propriétaires d'appartement qui, eux, ont l'habitude de commander.

00:13:18: des petits travaux à des petites entreprises et puis qui vont après tout d'un coup donner ça à d'autres entreprises qui seront des nouveaux acteurs du marché ou bien qui seront les mêmes mais comme tu dis qu'ils vont essayer de faire des leviers pour casser les prix puis de mettre une économie au noir.

00:13:31: Donc je dirais pour une grosse entreprise comme la nôtre ça c'est pas là que se trouve l'enjeu.

00:13:38: mais par contre ça risque clairement de créer des nouvelles dynamiques dans le marché immobilier que nous recommandons pas à titre professionnel.

00:13:44: Moi, je pense que ce n'est pas la bonne formule qui a été trouvée.

00:13:50: Je pense que la valeur locative est un impôt injuste qui, à mon avis, serait correct de supprimer.

00:13:56: Mais la formule proposée aujourd'hui est au détriment du climat et au détriment, finalement, d'une certaine protection des propriétaires.

00:14:07: On peut y en venir.

00:14:09: Aujourd'hui, dans le climat actuel des taux, comme je l'ai dit en prélude, c'est relativement peut-être avantageux pour le propriétaire, mais si tout d'un coup les taux devaient venir à monter, le propriétaire, il est protégé plus que la hauteur de la valeur locative aujourd'hui.

00:14:32: Tous les intérêts de la dette sont déductifs de mes impôts grâce à ce mécanisme.

00:14:36: Donc, imaginons que pour les financements immobiliers, on doit théoriquement calculer à cinq.

00:14:42: Imaginons que ça monte à cinq parce qu'il y a une crise géopolitique qui fait que tout a bougé.

00:14:49: ce qui ne pourrait pas être impossible vu finalement les temps dans lesquels on vit, puis les directions, comme elles changent rapidement.

00:14:55: On voit que l'année passée, les taux étaient remontés très subitement.

00:14:58: On avait frôlé presque, presque à trois.

00:15:03: C'est pas le spécialisme, mais voilà.

00:15:04: Donc il faut se rendre compte que toutes les études qu'on a aujourd'hui montrent qu'à trois et demi pour cent, le propriétaire il perd de l'argent par rapport à la valeur locative.

00:15:14: Parce que la valeur locative, c'est un certain montant.

00:15:16: On est bien d'accord qu'on ne peut pas déduire jusqu'à maximum du montant de cette valeur locative.

00:15:21: On peut déduire les intérêts de la dette indéfiniment.

00:15:24: Si on a des énormes intérêts de dette, on peut déduire des énormes intérêts.

00:15:28: Et comme l'immobilier est de plus en plus cher, la plupart des prix moins assédants, je connais très peu de gens qui achètent à soixante pour cent d'endettement.

00:15:38: Vous êtes dans les financements, je pense que vous pouvez confirmer.

00:15:41: À les jeunes, c'est clairement pas à soixante pour cent.

00:15:44: On prend le max, on pense qu'on vous donne.

00:15:46: c'est du huit ans, de voir des fois s'il y a des polices mis en garantie, etc.

00:15:49: On peut monter à du nôtre pour cent de financement, etc.

00:15:52: Tous ces gens-là sont ultra perdants s'ils ne peuvent plus déduire les intérêts de la ladette.

00:15:57: Dans dix ans, quand leur préal long terme sera renouvelé, tout d'un coup, si on est à trois et demi ou à trois huit, ils seront perdants.

00:16:03: Et du coup, je pense qu'il y a une non-protection des propriétaires, parce que finalement, si tout d'un coup les intérêts montaient à cinq et que je peux toujours les déduire, bon, je paye plus cher pour ma maison, mais dans l'autre main, je paye peut-être presque plus d'impôts cette année.

00:16:19: Donc je lisse finalement l'impact sur ma vie.

00:16:23: Tandis qu'on enlève ça, je paye toujours mes impôts.

00:16:30: comme j'ai l'habitude de les payer, et de l'autre, je vais payer de plein pot mes intérêts hypothécaires.

00:16:35: Et puis après, il y a les autres risques qui ne sont pas liés à la rénovation, mais qui sont des risques réels.

00:16:39: C'est la réduction du marché hypothécaire où tout d'un coup, ça deviendra.

00:16:42: Aujourd'hui, la théorie, c'est que ça vaut pas la peine de rembourser sa dette.

00:16:45: On va alors rembourser jusqu'à un certain moment.

00:16:47: Puis après, quand on n'a plus l'obligation d'amortir, on va amortir le moins possible.

00:16:51: Ça, c'est toi, tu es pro.

00:16:52: Mais moi, c'est ce que j'entends avec mes clients.

00:16:55: Et puis demain, ça change.

00:16:56: Ça veut dire que pour les banques, c'est plus le même intérêt de prêter.

00:17:00: Donc, si la banque est moins intéressée à prêter ou si les prôneurs... d'hypothèques sont moins intéressés à prendre et puis au lieu de placer leur argent dans des produits à l'avant qui leur produisent du rendement, ils vont commencer à, dès qu'ils ont reçu un héritage, ils vont amortir leur dette, ça va changer la dynamique du marché immobilier.

00:17:20: Et dans quel sens, c'est difficile à prédire ?

00:17:23: Alors aujourd'hui, on voit cette votation.

00:17:26: Mais qu'est-ce que tu conseilles à un propriétaire aujourd'hui, justement pour la rénovation énergétique, tout ça ?

00:17:31: Est-ce qu'il devrait faire les travaux tout de suite ?

00:17:33: Est-ce qu'il devrait attendre ?

00:17:35: Parce qu'on entend beaucoup de gens, finalement, aujourd'hui qui sont là, qu'est-ce que je dois faire ?

00:17:39: En fait, c'est vite vu.

00:17:40: Il faut.

00:17:41: Mettre de côté cette histoire de votations et il faut se rendre compte dans quel cadre on est.

00:17:45: On est dans un cadre où il devient nécessaire d'avoir une bonne note énergétique.

00:17:49: Donc on parle de la note énergétique la même qu'on peut trouver sur les lave-linge ou sur certains appareils électroménagers.

00:17:55: Les voitures ont des notes énergétiques aussi maintenant.

00:17:57: C'est un système qui nous vient finalement d'Europe.

00:18:00: ou aujourd'hui on a la même chose pour les maisons, on s'appelle le certificat énergétique cantonal des bâtiments, le CECB, c'est l'outil des comptons, tous les comptons en Suisse peuvent utiliser ça, qui permet de classer votre appartement ou votre maison.

00:18:11: Tout le monde doit faire ça parce que... dans certains comptons, c'est déjà obligatoire.

00:18:16: Et puis sur le compton de vaut, on a en ce moment les discussions sur la nouvelle loi Vaudois sur l'énergie, qui normalement devrait rentrer en force, qui devait être discuté en tout cas à cette fin d'année, puis qui était sur un projet d'entrée en force en début d'année prochaine, qui oblige les propriétaires à faire la note énergétique et qui oblige à rénover.

00:18:36: tous ceux qui sont en rouge et en orange doivent... dans vos minimums, remonter, il y a un délai dix ans et respectivement quinze ans, à la note D. Donc c'est en jaune.

00:18:46: Et donc il y a une obligation de faire ces travaux.

00:18:48: Et puis maintenant, imaginons que, on dit, ouais, mais bon, ces obligations, je ne les fais pas.

00:18:53: J'ai ma maison, elle est en rouge, c'est la dernière note.

00:18:57: Je ne la viendrai pas, je vais la vendre.

00:18:59: Vous allez chez le notaire.

00:19:01: Le notaire, il a l'obligation pour effectuer la vente de recevoir la note énergétique.

00:19:05: Donc déjà, si vous ne l'avez pas fait, vous ne pouvez pas vendre.

00:19:07: Vous êtes bloqué, ça arrive tout le temps.

00:19:09: Les gens ne se sont pas conseignés.

00:19:11: Le notaire est dit, donnez-moi le certificat.

00:19:13: Le certificat, il n'est pas là.

00:19:14: On doit faire dans l'urgence.

00:19:15: Donc, chez le

00:19:16: M.C.B.,

00:19:16: conseillons les faits.

00:19:18: Ça nous arrive, on doit faire ça dans l'urgence.

00:19:19: On doit vite produire la note énergétique pour pouvoir finaliser la vente.

00:19:24: Aujourd'hui, il n'y a que ça.

00:19:25: Il y a l'obligation d'apporter la note.

00:19:27: Demain, avec ces nouvelles lois énergétiques, le notaire est... comme il le fait très bien quand il est là, qu'il dira, bon, donnez-moi la note, merci, je donne la note, et puis il y aura une ligne qui dira, alors je vais vous faire marquer que donc la maison que vous achetez est en rouge, l'acquereur a bien pris en compte qu'il a l'obligation de la rénevé en de dés jusqu'en-deux-mille-trente-cinq, parce que voilà, c'est dix ans.

00:19:51: Et là, on va vivre des situations cocasses.

00:19:55: où il y a des gens qui seront à la signature de l'arc et qui vont dire, pardon, je n'ai pas compris, ça veut dire quoi ?

00:20:00: Dans dix ans, on parle de combien d'argent ?

00:20:03: Non, attendez, on va réfléchir, on ne va peut-être pas signer aujourd'hui, ils vont aller avec leur architecte, ils vont faire visiter la maison, puis l'architecte va dire, vous êtes en G, c'est rouge, pour passer en D, il faut faire l'isolation du toit, l'isolation des murs, l'isolation de la cave, il y en a pour six cent mille balles dans cette maison.

00:20:20: Et puis on va retourner chez le notaire, ou en tout cas on va retourner avec le vendeur, puis on va lui dire, mais écoutez, en fait, moi j'ai la banque, elle me suit pas.

00:20:31: Ou en fait, soit c'est la banque qui mettra des garde-fous, en disant, m'attendez, cette maison elle vaut pas ce prix-là.

00:20:37: Elle vaut ce prix moins les six cent mille francs de travaux.

00:20:40: En tout cas, il va y avoir des effets de négociation sur ces travaux énergétiques où les gens ne seront plus d'accord de payer le prix plein.

00:20:49: La valeur de marché, ce sera la valeur de l'immeuble immobilier moins les travaux pour être en conformité.

00:20:55: puisque ce ne sera pas juste un nice tour, ce sera une histoire de conformité.

00:20:59: Mais

00:20:59: justement, est-ce que ce n'est pas un petit peu contradictoire d'arriver à cette réforme en disant, on arrête les déductions pour les frais d'entretien, on laisse au canton le droit pour l'énergie ?

00:21:10: On voit que le canton n'a pas non plus repart dans les chiffres un peu rouges, donc qui dit perte fiscale dit compensation.

00:21:16: quelque part, on marche un petit peu sur la tête, sur le truc.

00:21:19: Totalement.

00:21:20: Moi, c'est pour ça que je le dis en tant que professionnel de l'immobilier, je pense que ça ne fait pas du tout de sens.

00:21:25: on est dans un bâti qui doit être rénové, on est dans une période où on veut inciter les gens à le faire.

00:21:30: Alors après, voilà, l'Etat est en train de prendre une autre trajectoire, qui est une trajectoire plutôt dangereuse pour les propriétaires.

00:21:39: Là, ça touche par contre aussi les propriétaires d'immeuble, c'est de dire, on a incité pendant plusieurs années.

00:21:45: Et puis l'incitation qu'on a fait, ça a fait du chemin, ça a permis de rénover, mais on n'a pas le rythme qu'on souhaite avoir.

00:21:53: Le rythme n'est pas assez soutenu.

00:21:55: Et donc, on va mettre ça dans les lois, de manière à que ce soit obligatoire de faire.

00:22:01: Et quand c'est obligatoire, pourquoi inciter ?

00:22:04: C'est finalement obligatoire, donc on va pas en plus vous donner des subventions.

00:22:07: Et c'est pour ça que là, il y a eu des discussions sur les économies budgétaires de la Confédération.

00:22:12: La Confédération, elle a dit, ben nous... coupes dans les incitations pour le climat.

00:22:16: parce que de toute façon maintenant on a voté la loi climale du juin de l'année passée.

00:22:22: Le juin de l'année passée on a inscrit dans la constitution vaudoise le principe de durabilité.

00:22:27: C'est des choses qui sont au niveau fédéral en train de se découler dans les comptons.

00:22:32: C'est Suisse qu'on doit obtenir le deux mille cinquante nette carbone.

00:22:36: Chaque compton doit mettre en place sa propre stratégie.

00:22:38: La Suisse est un petit peu en train de la confédération.

00:22:40: Elle est un petit peu en train de s'en dédouaner.

00:22:42: Mais c'est une obligation.

00:22:43: De toute façon il doit le faire.

00:22:44: Et ça, pour en revenir à ta question, qu'est-ce que je conseille?

00:22:48: un propriétaire ?

00:22:50: On est dans ce film de connaître votre note énergétique et de mettre en place les plans d'action nécessaires pour rénover.

00:22:57: Aujourd'hui, il y a des subventions.

00:22:59: Aujourd'hui, il y a des déductions fiscales pour entretien.

00:23:02: Aujourd'hui, il y a des déductions fiscales pour les travaux énergétiques.

00:23:06: Donc en réalité, il faut mettre en place la machine maintenant.

00:23:12: et pas trop se poser de questions, à moins qu'on ayant bien récent.

00:23:16: Mais sinon, il faut commencer à planifier.

00:23:19: Pour planifier, il faut collecter les data.

00:23:21: Vous pouvez me contacter si j'avais des questions.

00:23:23: Je me ferai plaisir de vous aider, de vous dire ce qu'il faut faire.

00:23:26: Chacun en a des solutions différentes.

00:23:28: Et puis, ou alors il faut dans les solutions, il y a aussi la décision de vendre.

00:23:32: Deuxièmement, c'est le bon moment.

00:23:33: Et mon immeuble, il a encore une certaine valeur aujourd'hui.

00:23:36: Les travaux ne sont pas encore vraiment rentrés dans ce processus de négociation, bien que dans les biens de rendement, ce soit déjà bien établi.

00:23:44: Et puis de dire, on va aller sur le marché avec l'immeuble parce que je n'ai pas décidé d'investir le capital nécessaire pour maintenir la valeur.

00:23:51: Sur le site web de Bernard Nico Conseil, c'est bnconseil.ch, vous pouvez télécharger, on a fait une étude.

00:23:57: On a étudié les lois énergétiques vaudeuses dans son projet.

00:24:00: La loi énergétique, je ne vois telle qu'elle a été votée, elle est en vigueur.

00:24:05: On a modélisé sur les immeubles de trois logements et plus les impacts que signifiaient ces lois en termes quantitatives, augmentation de l'état locatif, valeur du parc immobilier aujourd'hui et demain, montant des travaux moyens par rapport à chaque immeuble.

00:24:20: Et puis on se rend compte de l'ampleur de ces travaux et de quelles sont les pistes qu'il faut suivre.

00:24:24: Donc je vous invite à télécharger ça gratuitement sur notre site web, puis à prendre connaissance.

00:24:30: Ça peut vous donner une lecture différente de ce qui est en train de se passer, de la dynamique de la durée.

00:24:35: dans laquelle on est.

00:24:36: Ok.

00:24:37: Bah écoute, merci beaucoup.

00:24:39: Je te propose simplement de conclure par un petit message à nos auditeurs.

00:24:44: Qu'est-ce que tu leur recommandes aujourd'hui à cette votation ?

00:24:46: Parce qu'on voit qu'il y a très peu de gens qu'on parle.

00:24:49: Comme tu l'as dit, c'est très partagé.

00:24:53: On entend à gauche, à droite, des OUI, des NON.

00:24:55: Donc toi aujourd'hui, qu'est-ce que tu dirais à quelqu'un qui hésite à voter ?

00:24:58: Il faut analyser votre propre situation.

00:25:01: Donc vous faire accompagner par des bons professionnels, si c'est sûr un refinancement venant chez des professionnels du financement, si vous avez besoin de connaître la note énergétique puis la valeur de votre bâtiment, appelez-moi ou appelez des gens qui sont dans ce domaine-là, faites-vous encadrer, collectez les data pour pouvoir savoir quelle source vous allez être mangé.

00:25:20: On a tous des régimes fiscaux qui sont différents et c'est important de comprendre pour vous.

00:25:23: quel est l'impact de cette votation.

00:25:25: Un truc qui est sûr c'est que pour chacun c'est différent et un impact il y en aura un, ça c'est sûr.

00:25:30: lequel on sépare, on espère que ce sera le mieux pour le climat et puis le mieux pour le marché mobilier, bien évidemment.

00:25:37: On termine là-dessus.

00:25:38: Un grand merci d'être venu, puis à bientôt.

00:25:51: Ce podcast est produit par Resolversa et sert uniquement à des fins d'informations.

00:26:08: Son contenu ne constitue pas un conseil financier, d'investissement ou juridique et ne remplace pas les conseils individuels de spécialistes.